農地転用から地目変更登記までの流れ
行政書士との連携で窓口をひとつに

「畑を宅地にして家を建てたい」「相続した田を資材置き場として活用したい」——農地を農地以外の用途に変えるには、農地法に基づく「農地転用許可（または届出）」と、法務局での「地目変更登記」という、性質の異なる2つの手続きが必要です。前者は行政書士、後者は土地家屋調査士の業務範囲であり、担当する専門家も申請先も異なります。この2つの手続きの流れと、それぞれの専門家がどこを担当するのかを、福岡市南区の土地家屋調査士・高橋將太が解説します。

農地転用と地目変更登記は「別の手続き」

農地（田・畑）を宅地や資材置き場、駐車場などに転用する場合、まず農地法に基づく許可（市街化区域内では届出）を受ける必要があります。これは行政書士が代理申請できる業務です。許可が下りたあと、実際に造成や建築などの転用工事が完了した段階で、現況に合わせて登記簿上の地目を書き換えるのが「地目変更登記」で、こちらは土地家屋調査士が代理申請できる業務になります。

手続き	担当する専門家・内容
農地転用許可・届出	行政書士が担当。農業委員会を経由して、都道府県知事等への許可申請（市街化区域内は届出）を行う。
地目変更登記	土地家屋調査士が担当。転用工事完了後、現況を確認のうえ法務局へ申請する。
所有権移転登記 （売買を伴う場合）	司法書士が担当。農地転用を目的とした売買では、許可後に所有権移転登記が必要になる。

農地法3条・4条・5条の違い

農地転用に関する許可は、農地法の条文によって性質が異なります。地目変更登記に関わるのは主に4条・5条です。

条文	内容	許可権者
3条	農地のまま、所有権や耕作権などを移転・設定する場合（農地を農地として売買・貸借するなど）	農業委員会
4条	自分が所有する農地を、自分で転用する場合（自己所有地に自宅を建てるなど）	都道府県知事等 （市街化区域内は農業委員会への届出）
5条	転用を目的として、農地の所有権移転や賃借権設定などを行う場合（農地を宅地として売却するなど）	都道府県知事等 （市街化区域内は農業委員会への届出）

4条・5条いずれの場合も、申請書類は農業委員会を経由して都道府県知事等に提出されます。農業委員会はいわば申請の「経由機関」であり、実質的な許可権限は都道府県知事等にあります。市街化区域内の農地であれば、許可ではなく農業委員会への届出で足りる点も実務上のポイントです。

申請から登記完了までの流れ

自己所有の農地を自分で宅地等に転用するケース（農地法4条）を例に、一般的な流れを整理します。

• 1
  事前相談・現況確認 登記簿・公図・農業委員会への確認などから、対象地の地目や市街化区域・調整区域の別を確認します。 行政書士・土地家屋調査士
• 2
  農地転用許可申請（または届出） 行政書士が申請書類一式を作成し、農業委員会を経由して都道府県知事等に提出します。 行政書士
• 3
  許可（届出受理） 許可書または受理通知書が交付されます。この時点では登記簿上の地目はまだ変わりません。 行政書士
• 4
  造成・建築などの転用工事 許可の内容に沿って、実際に宅地化・建築などの工事を行います。 施工業者
• 5
  現地確認・地目変更登記の申請 転用工事の完了後、現況を確認し、許可書（届出受理証）の写しなどを添付して地目変更登記を申請します。建物を新築した場合は建物表題登記もあわせて必要です。 土地家屋調査士
• 6
  登記官による現地確認・登記完了 法務局の登記官が、申請どおりに転用が完了しているかを現地で確認したうえで登記が完了します。 法務局（登記官）

農地を売却するために転用するケース（農地法5条）では、このほかに売買契約・所有権移転登記（司法書士）が加わります。許可の取得、工事の完了、登記の申請という順序自体は変わりませんが、関わる専門家が1人増える分、全体の段取りを事前に把握しておくことがより重要になります。

許可後に計画を変更したい場合：軽微な変更届と変更承認申請

農地転用許可を受けたあと、実際に工事を進める段階で、当初の計画どおりにいかず内容を変更したくなることがあります。この場合、変更の程度によって必要な手続きが異なります。

区分	該当する変更の例・必要な手続き
軽微な変更 （届出で足りる）	事業主体の名称変更（合併など）、建物の配置や規模の軽微な変更など。「軽微変更届」を提出することで対応できる場合があります。
重要な変更 （変更承認申請が必要）	転用目的そのものの変更（例：住宅用から店舗用への変更）、許可を受けた範囲を超える転用面積の拡大など。許可条件の本質的な変更にあたるため、「変更承認申請」という、実質的に新規の許可申請に近い手続きが必要になります。

見落としがちな「地目変更登記のタイミング」

農地転用の手続きで特に見落とされやすいのが、許可が下りたあとの地目変更登記です。不動産登記法第36条では、地目に変更があった日から1か月以内に地目変更登記を申請することが義務付けられており、怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。ここでいう「地目に変更があった日」とは許可が下りた日ではなく、造成・建築などの転用工事が完了し、現況が実際に農地以外のものに変わった日を指します。許可日を起算点と勘違いして早めに申請してしまうと、まだ現況が変わっていないとして登記が認められないこともあるため注意が必要です。

また、地目変更登記の申請にあたっては、登記官が現地に赴き、申請内容どおりに転用が完了しているかを確認したうえで登記を行う運用になっています。造成だけ済ませて建物が建っていない、あるいは一部しか転用工事が進んでいないといった状態では、地目変更登記が認められないこともあるため、工事の完了状況を正確に把握しておくことが必要です。

行政書士との連携で窓口を一本化

ここまで見てきたとおり、農地転用から地目変更登記までは、行政書士と土地家屋調査士という2つの専門家がそれぞれ異なる段階を担当する手続きです。どちらか一方だけに相談すると、もう一方の手続きの存在に気づかないまま時間が経ってしまうこともあります。

当事務所では、農地転用の許可申請に強い行政書士と日頃から連携しており、「まず農地転用の相談から」という場合でも、「地目変更登記の相談から」という場合でも、ご相談いただいた窓口から、もう一方の手続きまで含めてスムーズにお引き継ぎできる体制を整えています。具体的にどの行政書士が担当するかはご相談内容や地域に応じてご案内しますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

なお、農地のままの権利移動（農地法3条）や、農地転用に関する許認可の制度自体についての詳しい相談は行政書士の業務範囲となるため、当事務所で無理にお引き受けすることはせず、提携している行政書士へおつなぎしています。専門家ごとの役割分担については不動産の手続き、誰に相談すればいい？土地家屋調査士・司法書士・不動産会社の役割の違いでも解説していますので、あわせてご覧ください。

よくある質問

Q. 農地転用許可と地目変更登記は同時に申請できますか？

できません。農地転用許可（または届出）が先に下り、その後、実際に造成・建築などの転用工事が完了した段階で、現況に合わせて地目変更登記を申請するという順序になります。許可が下りただけの段階では、登記簿上の地目はまだ変更できません。

Q. 農地転用許可が下りたのに地目変更登記を忘れるとどうなりますか？

不動産登記法第36条上、地目に変更があった日から1か月以内に地目変更登記を申請する義務があり、これを怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。起算点は許可が下りた日ではなく、造成・建築などの転用工事が完了し現況が実際に変わった日です。特に資材置き場や太陽光発電施設など、建物を伴わない形で農地を転用した場合、工事完了後の登記を失念しやすいため注意が必要です。

Q. 農地転用の許可申請は土地家屋調査士に依頼できますか？

農地転用許可・届出の申請書類作成や提出代理は行政書士の業務範囲であり、土地家屋調査士が代理申請することはできません。当事務所では、農地転用に強い行政書士と連携しており、許可申請から地目変更登記までを窓口を一本化してご相談いただける体制を整えています。

Q. 農地法3条・4条・5条の違いは何ですか？

3条は農地のまま所有者や耕作者を変える「権利移動」で、農業委員会の許可が必要です。4条は自分の農地を自分で転用する場合（市街化区域内は届出）、5条は転用を目的として農地を売買・賃貸などで他者に権利移転する場合で、どちらも原則として都道府県知事等の許可が必要です（市街化区域内は届出）。地目変更登記に関わるのは主に4条・5条です。

Q. 農地転用許可を受けたあとに計画を変更したい場合はどうすればいいですか？

変更の程度によって手続きが異なります。事業主体の名称変更（合併など）や建物配置の軽微な変更であれば「軽微変更届」で対応できる場合があります。一方、転用目的そのものの変更や、許可を受けた面積を超える拡大など、許可条件の本質的な変更にあたる場合は「変更承認申請」という実質的に新規許可申請に近い手続きが必要です。何が軽微にあたるかは農業委員会ごとの運用による部分があるため、自己判断で進めず、事前に農業委員会へご確認いただくことをおすすめします。