空き家を放置するとどうなる？
固定資産税が上がる仕組みと対処法を解説

「相続した実家に誰も住んでいない」「解体費用がかかるからそのままにしている」——そんな空き家をお持ちの方は少なくありません。しかし空き家を放置すると、固定資産税が最大6倍になることがあるほか、行政からの勧告・命令、最終的には行政代執行（強制解体）に至るケースもあります。全国の空き家数は900万戸を超え、過去最多を更新し続けています。なぜ空き家は増え続けているのか、放置するとどうなるのか、そして今からできる対処法を、福岡市南区の土地家屋調査士・高橋將太が解説します。

なぜ空き家は増え続けているのか

総務省の令和5年（2023年）住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%と、いずれも過去最多を更新しました。2018年の前回調査（849万戸）からわずか5年で51万戸も増加しています。

空き家が増え続ける最大の要因は、人口減少です。実家を相続しても、そこに住む子ども世代がすでに別の場所で家庭を築いていたり、少子化によってそもそも相続人自体が減っていたりするため、「住む人がいない家」が構造的に増え続けています。加えて、地方から都市部への人口移動、解体費用の負担感、「とりあえず残しておこう」という心理的な先送りも重なり、空き家は全国的に増加の一途をたどっています。

福岡市南区のような都市部でも例外ではなく、相続をきっかけに空き家となった実家をどう扱うか、という相談は年々増えています。

空家等対策特別措置法とは

こうした状況を受けて2015年に施行されたのが「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。管理が行き届いていない空き家を放置すると周辺の生活環境に悪影響を及ぼすことから、市区町村が空き家の実態調査や、所有者への指導・勧告・命令などの措置を行えるようにする法律です。2023年12月13日には改正法が施行され、これまでの「特定空家等」に加えて、その予備軍にあたる「管理不全空家等」という区分が新設され、より早い段階での対策が可能になりました。

「特定空家等」「管理不全空家等」の4段階

空家等対策特別措置法では、放置された空き家に対して次のような段階を踏んで対応が進みます。いきなり厳しい措置がとられるわけではなく、まずは所有者への働きかけから始まります。

段階	内容
① 助言・指導 （14条1項）	市区町村が所有者に対し、改善のための助言・指導を行う段階。この時点では固定資産税の軽減措置に影響はありません。
② 勧告 （14条2項）	助言・指導で改善が見られない場合に行われる、より強い措置。この段階で固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が上がります。
③ 命令 （14条3項）	勧告にも従わない場合に発せられる法的な命令。命令に違反すると50万円以下の過料の対象になります。
④ 行政代執行 （14条9項）	命令にも応じない場合、市区町村が所有者に代わって解体等を行う最終手段。かかった費用は所有者に請求されます。

固定資産税が最大6倍になる仕組み

空き家を放置するうえで最も現実的な負担となるのが、固定資産税の変化です。住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という軽減措置があり、200㎡以下の部分については固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。

状態	固定資産税額（目安）
住宅用地特例あり （評価額1,500万円・200㎡以下）	年間 約3.5万円程度
勧告を受け特例が解除された場合	年間 約21万円程度（約6倍）

実際の税額は評価額や自治体によって異なりますが、「何もしていないのに税負担だけが数倍になる」というのは、空き家を放置する上で最も見落とされがちなリスクの一つです。

過料・行政代執行という現実

• 命令違反で50万円以下の過料――市区町村からの命令（14条3項）に正当な理由なく従わない場合、空家等対策特別措置法16条1項により50万円以下の過料の対象となります。
• 立入調査拒否で20万円以下の過料――市区町村職員による立入調査を正当な理由なく拒否・妨害した場合も、同法16条2項により20万円以下の過料の対象となります。
• 行政代執行による強制解体と費用請求――命令にも応じない場合、市区町村が所有者に代わって解体等の措置を行うことがあります（行政代執行）。この場合の費用は所有者に請求されます。
• 周辺住民とのトラブル――倒壊・害虫・景観の悪化などにより、近隣住民との関係が悪化するケースも少なくありません。

放置を避けるための選択肢

空き家をそのまま放置せず、早い段階で選択肢を検討しておくことが、税負担や行政措置のリスクを避ける最も確実な方法です。

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  解体して土地として活用・売却する
  老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にしたうえで売却・活用する方法があります。解体後は建物滅失登記が1か月以内に必要です。
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  空き家のまま売却・賃貸に出す
  建物の状態によっては、そのままの状態で売却・賃貸として活用できる場合もあります。まずは建物・境界の状況を確認しておくと話が進めやすくなります。
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  自治体の空き家バンクへ登録する
  福岡市をはじめ、多くの自治体が空き家バンク制度を設けています。移住希望者や事業者とのマッチングにつながることがあります。
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  相続登記が済んでいるか確認する
  2024年4月から相続登記が義務化されており、過去の相続も対象です。名義変更が済んでいないと売却や解体の手続きも進められないため、早めの確認をおすすめします。

いずれの選択肢を取るにしても、まず建物の登記状況（未登記でないか、名義は誰か）と、境界がはっきりしているかを確認しておくことが出発点になります。相続登記については相続登記の義務化はいつまで？期限・過料と「相続人申告登記」の使い方でも詳しく解説しています。

よくある質問

Q. 空き家を放置しているだけで、すぐに過料を科されますか？

いいえ、放置しているだけで即座に過料になるわけではありません。市区町村が「特定空家等」または「管理不全空家等」と判断した場合、まず助言・指導が行われ、改善が見られなければ勧告、命令と段階を踏みます。過料の対象となるのは、命令に違反した場合（50万円以下）や、立入調査を拒否した場合（20万円以下）です。ただし、勧告を受けた時点で固定資産税の軽減措置が解除されるため、経済的な負担はその段階から生じます。

Q. 固定資産税が上がるのはどのタイミングですか？

「勧告」を受けた時点です。指定を受けただけでは軽減措置は継続しますが、勧告を受けると住宅用地特例（200㎡以下の部分の課税標準を6分の1に軽減する制度）の対象から除外され、翌年度から固定資産税が大幅に上がります。

Q. 空き家を相続しましたが遠方に住んでいて管理できません。どうすればいいですか？

相続登記と合わせて、早めの対応をおすすめします。解体して更地として活用・売却する、空き家のまま売却・賃貸に出す、空き家バンクへ登録するなどの選択肢があります。解体する場合は建物滅失登記が必要です。まずは建物の登記状況と現況を確認するところから始めるとよいでしょう。

Q. 建物を解体せずに税負担を抑える方法はありますか？

特定空家等・管理不全空家等に指定されないよう、外観や敷地を適切に管理することが基本です。ただし、老朽化が進んだ建物を維持し続けるコストと、解体して土地として活用・売却するコストを比較検討することも重要です。判断に迷う場合は、登記状況の確認も含めて一度ご相談ください。