相続登記の義務化はいつまで？
期限・過料と「相続人申告登記」の使い方

「祖父母名義のままの実家」「何年も前に亡くなった親の土地」——そんな不動産をお持ちの方に知っていただきたいのが、2024年4月に始まった相続登記の義務化です。過去に発生した相続も対象となり、経過措置の期限は2027年3月31日。本記事執筆時点（2026年8月）で残り約7ヶ月です。期限・過料の実際の運用、そして話し合いがまとまらないときに使える「相続人申告登記」という制度まで、福岡市南区の土地家屋調査士・高橋將太が整理します。

相続登記義務化の基本

2024年4月1日、不動産登記法の改正により相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続による所有権移転登記（いわゆる相続登記）を申請しなければなりません。正当な理由なくこの期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象となります。

これまで相続登記は任意で、「名義変更しないまま放置」というケースが全国的に大きな問題（所有者不明土地問題）になっていました。今回の義務化はこの状況を解消するための制度です。

過去の相続も対象｜期限は2027年3月31日

特に見落とされがちなのが、この義務化が2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用されるという点です。「何十年も前に亡くなった祖父母名義のまま」という土地・建物も、すべて対象になります。

相続が発生した時期	申請期限の考え方
2024年4月1日より前	施行日（2024年4月1日）から3年以内＝2027年3月31日まで
2024年4月1日以降	不動産の取得を知った日から3年以内

「実家は名義変更していないが、いつ相続が発生したか正確に覚えていない」という場合も少なくありません。まずは登記簿（登記事項証明書）を取得して、現在の名義人を確認することから始めましょう。

過料10万円はどう科される？

期限内に正当な理由なく相続登記を申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象となります。ただし、期限を1日過ぎたら即座に過料が科されるわけではありません。実務上は、法務局が登記を促す催告を行い、それでも対応がない場合に裁判所へ通知されるという段階を踏むとされています。

正当な理由として認められうる例には、相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかっている場合、遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合、相続人自身が重病である場合などが挙げられます。ただし、これらは個別の事情によって判断されるため、「まだ大丈夫」と自己判断で放置するのは避け、期限が近づいたら早めに専門家へ相談することをおすすめします。

間に合わないときの救済策「相続人申告登記」

「相続人同士の話し合い（遺産分割協議）がまとまらず、期限までに正式な相続登記ができそうにない」——このようなケースを想定して用意されているのが、相続人申告登記という簡易な制度です。

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  相続人が単独で申し出できる
  他の相続人の同意や、相続人全員での申請は不要です。「自分がこの被相続人の相続人の一人である」と法務局に申し出るだけで済みます。
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  登録免許税がかからない
  通常の相続登記で必要な登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）が、相続人申告登記では課されません。
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  必要書類が少なく、比較的簡易
  戸籍謄本一式をすべて揃える正式な相続登記に比べ、申出人と被相続人との関係が分かる戸籍謄本など、必要書類が絞られています。
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  ただし所有権の登記ではない
  相続人申告登記はあくまで「相続人であることの申出」であり、正式な所有権の移転登記ではありません。不動産を売却したり担保に入れたりするには、遺産分割協議がまとまった後に、改めて正式な相続登記が必要です。

表示登記の問題があると相続登記だけでは解決しない

相続登記（所有権移転登記）は司法書士の業務ですが、相続した不動産に次のような問題があると、相続登記だけでは根本的な解決になりません。これらは「表示に関する登記」として土地家屋調査士が担当する分野です。

• 建物が登記されていない（未登記建物）――そのままでは売却・担保設定ができません。建物表題登記が必要です。
• 建物を解体済みなのに登記が残っている――固定資産税が課税され続けたり、新しい建物の登記に支障が出ます。建物滅失登記が必要です。
• 隣地との境界が不明確――売却時にトラブルになりやすいポイントです。境界確定測量で境界を確定させておくと安心です。
• 登記簿上の地目と実際の利用状況が違う（畑なのに宅地として使っている等）――地目変更登記が必要になる場合があります。
• 複数の相続人で土地を分けて相続したい――共有のままにせず土地そのものを分筆したい場合は分筆登記という選択肢があります。

相続登記の期限（2027年3月31日）を意識するあまり、これらの表示登記の問題を後回しにしてしまうと、後で売却や担保設定の段になって初めて発覚し、手続きが二度手間になることがあります。相続不動産の名義変更を進める際は、権利関係（司法書士）と物理的な状況（土地家屋調査士）の両方を早い段階で確認しておくことをおすすめします。役割の違いについては、相続した土地の登記手続き｜土地家屋調査士と司法書士、どちらに頼む？で詳しく解説しています。

よくある質問

Q. 何十年も前に亡くなった祖父母名義のままの土地も、義務化の対象になりますか？

はい、対象になります。2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用され、申請期限は施行日から3年後にあたる2027年3月31日です。名義変更をしないまま放置している土地・建物がある場合は、早めの確認をおすすめします。

Q. 相続人が多くて話し合いがまとまりません。期限までに登記できない場合はどうすればいいですか？

「相続人申告登記」という簡易な制度を利用できます。相続人が単独で法務局に申し出るだけで済み、登録免許税もかかりません。これにより過料は回避できますが、後日、遺産分割がまとまった時点で改めて正式な相続登記が必要です。

Q. 相続登記の前に、土地に古い未登記の建物があることに気づきました。どうすればいいですか？

まず建物表題登記（土地家屋調査士の業務）が必要です。登記簿に存在しない建物は、相続登記だけを済ませても売却や担保設定の際に支障が出ることがあります。境界が不明な土地も同様に、境界確定測量を先に済ませておくと後々の手続きがスムーズです。

Q. 相続登記は自分（本人）で申請できますか？

相続による所有権移転登記自体は本人申請も可能です。ただし、未登記建物・境界不明・地目の相違など「表示に関する登記」の問題が絡む場合は、土地家屋調査士による現況調査や表題登記が別途必要になります。まずは登記簿と現地の状況を確認し、必要に応じて専門家にご相談ください。