新築一戸建てを取得したとき、最初に必要な登記が「建物表題登記」です。この登記が完了しないと、司法書士が行う所有権保存登記も、銀行の住宅ローンの抵当権設定もできません。新築後1か月以内の申請義務もあります。福岡市南区を拠点とする土地家屋調査士・高橋將太が、建物表題登記の概要・必要書類・手続きの流れ・費用の目安をわかりやすく解説します。
建物表題登記とは？
建物表題登記（たてものひょうだいとうき）とは、新築・増築・未登記建物について、建物の「物理的な状況」を初めて登記記録に記載する手続きです。不動産登記法第47条により、建物が完成した日から1か月以内に申請する義務があります。
登記記録には以下の情報が記載されます。
- 建物の所在・地番・家屋番号
- 建物の種類（居宅・店舗・倉庫など）
- 構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）と屋根の種類
- 床面積（各階ごと）
- 新築年月日・原因
この登記は土地家屋調査士のみが業務として行える専門的な申請です。建築士・ハウスメーカーでは対応できません。
なぜ重要？登記しないとどうなる？
- 所有権保存登記ができない――所有権保存登記（司法書士の業務）は表題登記の後に行うもので、表題登記なしには申請できません。
- 住宅ローンの抵当権が設定できない――金融機関は所有権保存登記が完了した建物にのみ抵当権を設定できます。つまり表題登記→保存登記→抵当権設定という順番が必須です。
- 建物を売却できない――登記のない建物は権利が公示されていないため、第三者への売却が実質的に困難です。
- 10万円以下の過料の対象になる――1か月以内に申請しない場合、法律上の制裁があります（実際の適用は稀ですが、義務として定められています）。
必要書類
- 建築確認済証・検査済証――建物が確認申請どおりに完成したことを証明する書類。建築会社から受け取ります。
- 工事完了引渡証明書――建築会社から施主（依頼主）へ建物を引き渡したことを証明する書類。建築会社の印鑑証明書と一緒に提出します（※オンライン申請等の実務運用により、一部添付を省略できる場合もあります）。
- 建築会社の印鑑証明書――引渡証明書の実印を証明する書類です（※施工会社が法人の場合、オンライン申請等により添付を省略できるケースが定着しています）。
- 土地の登記事項証明書――建物の建っている土地の登記情報。法務局で取得します（調査士が取得代行します）。
- 住民票（申請人のもの）――所有者の住所を証明するもの。
- 委任状――土地家屋調査士に依頼する場合に必要。
新築時の登記の全体の流れ
住宅ローンを利用する場合、金融機関から「融資実行前に所有権保存登記が必要」と指定されるケースがほとんどです。引渡し日に間に合わせるため、建物完成の2〜3週間前から土地家屋調査士に依頼しておくとスムーズです。
費用と期間の目安
| 項目 | 費用の目安（税込） |
|---|---|
| 建物表題登記（一戸建て・標準的な規模） | 8万円〜15万円程度 |
| 建物表題登記（マンション1室・区分建物） | 個別見積もり |
| 実費（登録免許税） | 表題登記は登録免許税なし（無税） |
申請から登記完了まではおおむね1〜2週間です。書類が揃っていて法務局が混んでいなければ、1週間以内に完了するケースも多くあります。
よくある質問
Q. 未登記の建物を購入しました。どうすればいいですか？
中古建物を購入したが登記がなかった、というケースがあります。この場合、現在の所有者（売主）が表題登記を行ってから売買することが原則ですが、事情によっては買主が申請することも可能です。所有権証明書類の準備に工夫が必要なため、まずご相談ください。
Q. 増築した部分はどうすればいいですか？
増築により床面積が変わった場合は「建物表題部変更登記」が必要です。これも土地家屋調査士の業務で、完了後に登記記録の床面積が更新されます。増築したまま未登記の状態だと、売却や融資のときに問題になることがあります。
Q. 自分で建物表題登記はできますか？
法律上は本人申請も可能です。しかし、建物図面・各階平面図は数ミリ単位の精度が求められ、法務局の審査も厳しいため、自分で作成して通すのは容易ではありません。引渡しや融資のスケジュールを考えると、専門家に依頼するのが現実的です。
新築・増築・未登記建物の表題登記について
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