分筆する前に確認したいこと
接道・固定資産税と費用の目安

「相続した土地を分けたい」「広い土地の一部だけを売りたい」。分筆登記は、一度行うと簡単には元に戻せません。そのため、申請の前に①分けたあとの土地に建物が建てられるか（接道）、②固定資産税がどう変わるか、③全部でいくらかかるか（費用）の3つを確認しておくことが大切です。このページでは、この3点を1本にまとめて解説します。手続きの流れそのものは分筆登記の解説記事をご覧ください。

確認①：接道（分けたあとに建物が建てられるか）

接道義務の基本ルール

建築基準法では、建物を建てる土地（敷地）は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています（接道義務）。この条件を満たさない土地には、原則として新たに建物を建てたり、建て替えたりすることができません。なお、建築基準法43条2項に基づき、特定行政庁（福岡市の場合は市）の認定・許可を受けて建築できる例外的なケースもありますが、通路の幅や周囲の状況などの条件があり、必ず認められるとは限りません。

分筆は、一つの土地を二つ以上に分ける手続きです。分ける前は問題なく建物が建てられていた土地でも、分けたあとの各土地がそれぞれ接道義務を満たしているかを確認しなければなりません。

分筆で起こりやすいケース

• 道路に面した土地の「奥側」だけを分ける：奥の土地が道路に接しなくなり、建物が建てられない土地（再建築不可）になるおそれがあります。
• 旗竿地（路地状敷地）にする：奥の土地に通路部分をつけて接道させる方法ですが、通路部分の幅は最低2mが必要で、自治体の条例により、通路が長い場合などに幅の加重が求められることがあります。通路部分の分だけ、使える面積も小さくなります。
• 間口が狭くなる分け方：道路に接する幅（間口）が2m以上あっても、車の出入りや建築計画に支障が出る場合があります。
• 既存の建物がある土地を分ける：分筆線が建物にかかる、または分けたあとの敷地が小さくなって建ぺい率・容積率の条件を満たさなくなる、といった問題が生じることがあります。

前面の道が「4m未満」の場合（2項道路・セットバック）

前面の道の幅が4m未満でも、建築基準法が施行された時点で建物が立ち並んでいた道などは、特定行政庁が指定する「2項道路（みなし道路）」として扱われることがあります。この場合、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）させる必要があり、後退した部分は、建ぺい率・容積率を計算するときの敷地面積には算入できず、将来建て替えるときも道路として空けておく必要があり、原則として建物などを建てられません。土地の所有者は変わらなくても、分筆後に実際に建築に使える面積が、登記上の面積より小さくなる点に注意が必要です。

私道・通路に接している場合

接している道が私道の場合は、その道が建築基準法上の道路かどうか、また通行・掘削（水道やガスの引き込み工事など）について所有者の承諾が得られるかも確認しておきたいポイントです。通路の持分や、通行の承諾の有無によって、売却のしやすさも変わります。

確認②：固定資産税はどう変わるか

分筆すると、土地ごとの課税になる

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の登記の状況をもとに、土地一筆ごとに評価・課税されます。分筆すると、元の土地の評価額をもとに、分けた土地ごとの面積や形状、道路との関係などに応じて、それぞれ評価額が算定し直されます。

住宅用地の特例は「家屋がある土地」に適用される

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」があります。一般に、住宅1戸あたり200㎡までの部分（小規模住宅用地）は課税標準が価格の6分の1、それを超える部分（一般住宅用地、家屋の床面積の10倍まで）は3分の1とされています。

分筆後の土地の状態	住宅用地の特例
住宅が建っている区画（200㎡以下の部分）	小規模住宅用地（価格の1/6）
住宅が建っている区画（200㎡超の部分）	一般住宅用地（価格の1/3）
住宅が建っていない区画（更地・駐車場・空き地など）	原則として適用なし

たとえば、住宅が建つ広い土地の一部を分筆して売却用の更地にした場合、残った住宅敷地は特例が続く一方で、更地にした区画は特例の対象外となります。特例が適用されるかどうかは、分筆後の区画ごとに「その土地に住宅があるか」を基準に判定されます。実際にどの範囲が住宅用地と扱われるかは、自治体の判断によります。

タイミングにも注意（1月1日が基準）

課税は1月1日時点の状況で判断されるため、分筆登記を年末に行うか年明けに行うかで、翌年度の課税の扱いが変わることがあります。解体や建て替えとあわせて計画する場合は、固定資産税は登記のタイミングで変わるの記事も参考にしてください。

※税額の試算や、売却・贈与に伴う税金（譲渡所得税・贈与税など）、具体的な節税対策については、税理士または土地が所在する市区町村の税務担当窓口（福岡市の場合は市税事務所）にご確認ください。当事務所は土地家屋調査士として登記・測量の面からご案内します。

確認③：費用の目安と内訳

分筆にかかる費用は、大きく「調査士の報酬」と「実費」、そして場合によっては「他の専門家への費用」に分かれます。報酬は、境界がすでに確定しているかで大きく変わります。

調査士の報酬の目安（税込）

条件	報酬の目安（税込）
既に境界確定済み・2筆に分筆	15万円〜30万円程度
境界確定測量から必要・宅地（隣接地2〜3筆）	40万円〜70万円程度
3筆以上への分筆、または農地・山林・大規模地	個別見積もり

別途かかる実費など

• 登録免許税：分筆により増加した筆数1筆につき1,000円（1筆を2筆に分ける場合は1,000円）。
• 境界標の材料費：コンクリート杭や金属プレートなど。設置する点の数で変わります。
• 証明書の取得費用：法務局で取得する登記事項証明書、公図、地積測量図などの費用。

分筆以外に必要になりやすい費用

• 相続登記（司法書士）：相続した土地の名義変更。登録免許税がかかります。相続登記は義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります（正当な理由なく怠ると過料の対象になります。詳しくは相続登記の義務化の解説をご覧ください）。
• 抵当権に関する手続き（司法書士・金融機関）：住宅ローンが残っている場合。
• 税理士への相談費用：売却や贈与を伴う場合の税務確認。
• 建築士・不動産会社への相談費用：接道や建築可否の確認、売却活動など。

費用が上がりやすいケース

• 過去に境界確定測量をしておらず、全周の境界確定から必要な土地
• 隣接地の数が多い、または隣接所有者との立会い調整に時間がかかる土地
• 道路や水路など、官公署との境界立会いが必要な土地
• 3筆以上に分ける、農地・山林・大きな土地を分ける場合

より詳しい料金は料金の目安のページをご覧ください。正式な金額は、現地を確認のうえ無料でお見積もりします。期間や手続きの流れは分筆登記の解説記事をご覧ください。

相談前に揃えておきたい資料

次の資料があると、接道や費用の見立てがスムーズです。すべて揃っていなくても、お持ちのものだけで構いません。

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  登記事項証明書（登記簿謄本）、または登記簿の内容がわかるもの
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  地積測量図・公図（お手元になければ、こちらで取得します）
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  固定資産税の納税通知書（課税明細書）
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  建物がある場合：建築確認済証や建物図面など
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  分け方の希望（「この部分を売りたい」「兄弟で半分ずつにしたい」など）
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  住宅ローン（抵当権）の有無、相続登記の状況

よくある質問

Q. 分筆すると、建物が建てられない土地になることはありますか？

あります。分筆後の各土地は、原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していないと、建物を建てられない（再建築不可）土地になるおそれがあります。特に、道路に面した土地の奥側だけを分ける場合に起こりやすいため、分筆線を決める前に接道条件を確認することが大切です。

Q. 分筆すると固定資産税は高くなりますか？

一概には言えません。分筆後は土地ごとに評価・課税されます。住宅用地の特例は住宅が建っている土地の部分に適用されるため、分筆によって家屋のない区画ができると、その区画には特例が適用されず、全体として税負担が増える場合があります。具体的な税額は管轄の市税事務所または税理士にご確認ください。

Q. 分筆登記の費用はどのくらいですか？

当事務所の目安では、既に境界が確定している土地を2筆に分ける場合で15万円〜30万円程度、境界確定測量から必要な宅地（隣接地2〜3筆）で40万円〜70万円程度です。これに加えて、登録免許税（増加した筆数1筆につき1,000円）や境界標の材料費などの実費が別途かかります。

Q. 相続した土地の分筆は、相続登記より先ですか、後ですか？

案件によって進め方が異なります。相続登記は司法書士、分筆登記は土地家屋調査士の業務で、手続きの順序や並行して進めるかどうかは、遺産分割の内容や土地の状況によって変わります。相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが義務付けられており（正当な理由なく怠ると過料の対象）、分筆と並行して進める計画を早めに立てることをおすすめします。